«За сколько я могу продать свою квартиру?» – первый вопрос, который задаёт собственник недвижимости риэлтору. Учитывая множество факторов, начиная от макроэкономических, заканчивая детальным анализом характеристик объекта недвижимости: местоположения, уровня дома и состояния самой квартиры, квалифицированный специалист отвечает на вопрос продавца, сколько стоит его квартира и почему. Вердикт продавца, как правило, следующий:
«Я Вас услышал, но хочу выставить квартиру на продажу за…». Далее озвучивается сумма, существенно превышающая запросы потенциальных покупателей. Таким образом, исходя из пожеланий продавца и его собственного видения экономической ситуации, на рынок выходят переоценённые квартиры, которых сегодня в Москве, по оценкам разных специалистов, – от 50 до 80 процентов от общего числа квартир, выставленных на продажу.
Сотрудники компании «Квартал Риэлти» провели анализ состояния рынка жилья повышенной комфортности на примере жилого комплекса «Квартал на Ленинском». Это 16 домов бизнес-класса по Ленинскому проспекту и улице Удальцова. В данной локации у компании по состоянию на 30 апреля находилось в продаже 35 квартир общей площадью около 6 000 м
2. Средняя цена предложения 1 м
2 квартир с отделкой составила 381 438 рублей. Выборка была «очищена» от пяти квартир с максимальной ценой. Кстати, средняя цена 1 м
2 исключённых из расчёта квартир – 629 499 рублей.
Необходимо отметить, что средняя заявленная продавцами цена 1 м
2 квартир без отделки – 351 164 рубля. Выборка также была очищена от максимальных значений. Средняя цена всех квартир (как с отделкой, так и без неё) составила 376 215 рублей за 1 м
2.
Для того чтобы ответить на интересующий продавцов и покупателей вопрос:
«Сколько стоит квартира в «Квартале на Ленинском»? – были сопоставлены реальные и заявленные цены на квартиры. При расчёте средней равновесной (рыночной) цены учитывались четыре квартиры, проданные с участием компании с начала текущего года, и две сделки, расстроенные по причине отказов собственников от продажи на этапе подготовки предварительных договоров. Итак, средняя рыночная цена 1м
2 оказалась равной 300 340 рублям. Все квартиры, представленные в данной выборке, – с отделкой, некоторые из них даже частично или полностью меблированные.
Таким образом, разрыв между реальной (рыночной) и заявленной ценой 1 м
2 жилья в «Квартале на Ленинском» на основании данных компании «Квартал Риэлти» в среднем достигает 21,26 %.
Отвечая на вопрос собственника о стоимости его квартиры, получаем следующую картину:
Общая площадь квартиры, м2
|
Цена 1 м2, руб.
|
Стоимость, руб.
|
60
|
300 340
|
18 020 400
|
75
|
300 340
|
22 525 500
|
80
|
300 340
|
24 027 200
|
105
|
300 340
|
31 535 700
|
120
|
300 340
|
36 040 800
|
150
|
300 340
|
45 051 000
|
175
|
300 340
|
52 559 500
|
Важно заметить, что величина этого разрыва между заявленной и реальной ценами квадратного метра жилья не является скидкой, как может подумать продавец. Снижение цены квартиры на данную величину не является достаточным условием для привлечения покупателя и совершения долгожданной сделки. 21,26 % – это всего лишь объективное несоответствие, полученное расчётным путём, между средней ценой продажи и средней ценой покупки в отдельно взятом сегменте рынка в конкретной локации. А скидкой в данном случае будет называться дополнительная уступка от рыночной цены, которой продавец может изменить решение о покупке колеблющегося и сомневающегося покупателя в пользу своей квартиры.
Интересным является ещё один показатель, полученный расчётным путём на основании данных компании «Квартал Риэлти» – это процент «переоценённых» квартир в «Квартале на Ленинском». В апреле 2017 года он составил – 85%! Другими словами, всего 15% выставленных на продажу квартир предлагались по рыночной или близкой к ней цене. Это самый низкий показатель за последний год. Самое высокое значение показателя в 25% было отмечено в декабре 2016 года. Его снижение обусловлено продажей квартир с наименьшей ценой и, соответственно, появлением новых – с высокой заявленной стоимостью.
Автор: Сергей Лушкин
Рекламный бюллетень «Квартал на Ленинском»
№ 6 (56) Июнь 2017 – № 7 (57) Июль 2017