Последние предложения
Многие объявления о продаже недвижимости наполнены патетикой, зачастую неуместной в контексте и ситуации. «Я хочу, чтоб всё было мистически, романтически, шикарно, изысканно, чтоб все на меня смотрели. Понятно?» – задавала тон героиня клипа популярной песни группы «Ленинград». Читаем объявление о продаже квартиры в квартале 32-33: «Всё изысканно, продумано до мелочей и в тоже время современно и высокотехнологично». При этом в описании умалчивается, что отделке уже 15 лет.
Вот набор словосочетаний из другого рекламного объявления, в котором составитель использовал сразу несколько оборотов, призванных повысить интерес к объекту недвижимости: «уникальное предложение, потрясающие виды, безупречно организованная планировка, стильное двухсветное пространство, придающее парадность, наполняющее светом и добавляющее изысканность». Прилагательные великолепный, потрясающий, уникальный, шикарный, роскошный, изысканный в объявлениях определяют практически всё: и мельчайшие детали интерьера квартиры, и отделку подъезда, и виды из окон. Эпитеты высококачественный, дорогой, дизайнерский, элитный служат просто расходным материалом при составлении рекламных текстов и употребляются массово и бездумно. К сожалению, оправданность и целесообразность применения той или иной конструкции или определения в письменной речи отходят на второй план. Риэлтор, презентуя объект, вынужден использовать любую возможность для обоснования высокой цены.
Отделка, выполненная 15-20 лет назад, сегодня не может быть ни уникальной, ни изысканной, ни даже высококачественной, так как за прошедшие годы она подверглась моральному и физическому износу. Устаревают инженерные решения, меняются требования к работам, тускнеют цвета тканей, желтеет пластик кондиционеров, рассыхается дерево. С трудом можно назвать великолепным вид из окна на соседний дом, даже если за ним находится парк. Интерьеры, отображённые на фотографиях, не могут называться роскошными или шикарными, когда собственник хочет забрать часть мебели и предметов декора.
Фотографии в рекламе квартир – это отдельная тема. Очень важно сделать качественные фотографии интерьеров, но в то же время не переусердствовать. Применять специальные средства для обработки фотографий, доводя их до совершенства с целью размещения в рекламе объекта недвижимости, точно не стоит. В идеале фотографии квартир должны точно соответствовать тому, что увидит покупатель, придя на просмотр. Честность рождает доверие, а значит – приближает к сделке.
Разберём следующее рекламное объявление: «Вы знаете, какой ЖК самый лучший в Москве? Верно! – «ЖК Квартал на Ленинском»! Это легендарный жилой комплекс, состоящий из 10 зданий, 5 из которых до сих пор находятся в списке самых высоких домов Москвы. И именно здесь продаётся потрясающая четырёхкомнатная квартира, специально для Вас и Вашей семьи!».
Во-первых, употребление превосходной степени в рекламе является нарушением Закона о рекламе, ответственность за которое предусматривается статьей 14.3 КоАП РФ. Использование в рекламе сравнительной характеристики объекта рекламирования с иными товарами, например, путём употребления слов «лучший», «первый», «номер один» и т.п. должно производиться с указанием конкретного критерия, по которому осуществляется сравнение и который имеет объективное подтверждение. Субъектами административной ответственности за нарушение Закона о рекламе могут быть рекламодатель, рекламопроизводитель и рекламораспространитель. В данном случае к административной ответственности может быть привлечён и собственник объекта недвижимости как заказчик объявления
Во-вторых «легендарный» жилой комплекс состоит из 21 здания, а не из 10, как указано выше. Зато следующая часть предложения показывает хорошую осведомлённость рекламодателя. Действительно пять высоток «Квартала» на Ленинском проспекте имеют высоту более 100 метров и согласно российской классификации являются небоскрёбами. Но только в рейтинге небоскрёбов с высотой от 105 до 115 метров они занимают 74, 80, 90, 91 и 96 места. Остаётся догадываться, как эта информация может повлиять на интерес покупателя к предлагаемой квартире, тем более, когда сама квартира находится в другом доме, который небоскрёбом не является.
Ну, а чем же потрясает четырёхкомнатная квартира и почему она продаётся специально для Вас и Вашей семьи, автор, видимо, объяснит при личном общении. Вызывают улыбку фразы из некоторых объявлений о соседях: «Респектабельные соседи» или «В доме живёт аристократическая публика. Можно встретить известных людей». К сожалению, и среди респектабельных людей, и аристократической публики, и известных людей встречаются невежи, доставляющие неудобства. А для будущего собственника квартиры важно иметь просто хороших соседей. Почему бы так и не написать?
В очередном объявлении риэлтор решил особенно отметить дом, в котором расположена квартира: «Лучшая серия домов в жилом комплексе премиум-класса «Квартал на Ленинском», что, видимо, должно добавить преимуществ и выделить предложение из ряда похожих. Поверхностно владея информацией, либо сознательно вводя в заблуждение потенциального покупателя, составитель объявления допустил сразу две ошибки в одном предложении. Во-первых, каждый дом «Квартала» построен по индивидуальному проекту, ни о какой серии здесь говорить неуместно. Во-вторых, жилой комплекс «Квартал на Ленинском» состоит из нескольких групп домов, относящихся к разным категориям комфортности: от эконом- до премиум-класса, а непосредственно здание, в котором продаётся квартира, попадает в разряд бизнес-класса.
В ряде объявлений одного известного агентства на рынке премиальной недвижимости встречаем: «На первом этаже: Продовольственный магазин с доставкой продуктов питания на дом «Утконос». Само по себе утверждение о наличии преимущества при работе продуктового магазина в доме бизнес-класса весьма спорно. Тем более, что ритейлер «Утконос» закрыл свои последние розничные точки ещё в начале 2013 года, перейдя полностью в онлайн. Наконец, в доме, о котором идёт речь, нет и никогда не было магазина.
Часто встречаются ошибки в таком принципиальном для покупателя параметре, как высота потолка. Например, в 25-этажных башнях на Удальцова в объявлениях указывают высоту потолка в 3 метра при существующей – 2,8. Другой пример – рекламное объявление о продаже квартиры в доме по адресу: Ленинский проспект, дом 126, в котором говорится о высоте потолка в 3,5 м вместо 3,1. Подобные несоответствия вызывают раздражение потенциальных покупателей квартир.
Отметив в тексте объявления, что квартира выполнена в дизайнерском стиле, риэлтор желает добавить ценность отделке, но снова бьёт мимо цели. Существуют стили и направления в дизайне интерьеров, можно говорить о дизайнерской отделке помещений, но понятие дизайнерский стиль не имеет смысла. Также трудно представить «элитную квартиру в ЖК премиум класса» из другого объявления. Квартира – это неотделимая часть жилого комплекса – соответственно их статус всегда идентичен по умолчанию.
Таким образом, иногда в обосновании высокой цены, нередко по некомпетентности, а зачастую руководствуясь принципом: «главное – привести клиента в квартиру, а там разберёмся», агент, рассчитывая на своё красноречие на встрече, презентует квартиру в рекламном объявлении значительно лучше, чем она есть на самом деле. К чему приводит размещение лишней, недостоверной или непроверенной информации? Сценариев поведения потенциального покупателя несколько. В лучшем случае важная для покупателя информация будет уточнена при телефонном разговоре с агентом, и объявление будет отложено в сторону. В противном случае клиент с завышенными ожиданиями приедет на просмотр, а далее, подъехав к дому, или, зайдя в подъезд, развернётся, а риэлтор будет краснеть перед собственником квартиры, который потратил свое время и приехал на показ. Клиент может из уважения остаться и посмотреть квартиру, заранее понимая, что она ему не интересна. После показа риэлтору придётся выслушать обвинения собственника в том, что он водит экскурсии. Доверие продавца к специалисту по недвижимости после подобных случаев может быть подорвано.
Набранные, как правило, прописными буквами с большим количеством восклицательных знаков фразы о специальных условиях и преференциях для участников сделки, по замыслу агентов, должны привлекать особое внимание, заинтересовывая покупателей и их представителей. Одно из объявлений содержит сразу несколько кричащих фраз: «ВНИМАНИЕ!!!! МАШИНО-МЕСТО В ПОДЗЕМНОМ ПАРКИНГЕ В ПОДАРОК!!! ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ В РАЙОНЕ!!! СКИДКА КЛИЕНТУ !!! БОНУС АГЕНТУ!!!». В других встречаем следующие предложения: «СОТРУДНИЧАЕМ с коллегами 50/50», «ТОРГ», «Делимся комиссией», «Два машино-места бесплатно». Что на самом деле происходит, когда заинтересованное лицо сталкивается с подобными предложениями? Исходя из сути объявления, создаётся впечатление, что цена квартиры сильно завышена, раз собственник заявил о своей готовности к торгу, или к включению в стоимость машино-места, или ко всему сразу. Сообщения о подарках или бесплатных машино-местах недопустимы. Ведь такой шаг имеет юридические последствия в виде уплаты налога с дохода, недополученного за переданный объект недвижимости. По сути – это введение в заблуждение покупателя, так как в итоге за машино-место всё равно будет назначена определённая цена. В условиях стагнирующего рынка правильно сразу выставлять квартиру по цене, близкой к той, которую готов за неё заплатить предполагаемый покупатель, а не завышать её на торг, машино-место и часть комиссии риэлтора, которой тот готов поделиться с коллегами. Покупатель, просматривая объявления, понимает, что все подарки и комиссии осуществляются за его счёт, а никто не хочет быть обманутым, переплатив за дорогостоящий товар. Таким образом, объявления с подобными предложениями снижают значимость объекта, заявляют о его завышенной стоимости, настраивают покупателя на большие скидки, чем предполагает продавец, уменьшают шансы сторон договориться о цене.
Продать квартиру можно и с дизайнерской отделкой, и с неверно указанной высотой потолка, и с «утконосом» на первом этаже, но какой окажется итоговая цена сделки? «Мариванна продала квартиру за пять миллионов, а могла бы продать за пять с половиной...», если бы знала, что тон в переговорном процессе начинает задавать рекламное объявление с продуманным текстовым описанием, качественными фотографиями и грамотно выстроенной ценовой политикой. А так выходит, что риэлтор, рекламируя квартиру, рапортовал да не дорапортовал, стал дорапортовывать да зарапортовался...
