Место под солнцем

Города в нашей стране с конца 60-х годов стали застраиваться коллективными гаражами-стоянками, которые становились не только местом хранения автомобиля, но и точкой проведения досуга их владельцев. Сегодня эти гаражи постепенно исчезают с лица столицы, на их территориях строятся новые дороги, жилые микрорайоны, капитальные многоуровневые стоянки, торговые центры. При этом вопрос дефицита мест для хранения автотранспорта становится всё более острым.

Железные или реже кирпичные боксы были основным местом крытого хранения личного транспорта в советской Москве. Гаражи в подвалах домов были большой редкостью. Во-первых, для стройкомплекса страны первоочередным было решение квартирного вопроса. Во-вторых, низкий уровень автомобилизации населения даже в столице не требовал дополнительных мест для парковки под домом – достаточно было мест во дворах и тех же ГСК. И всё-таки подземные гаражи иногда строились, как правило, в качестве архитектурно-градостроительного эксперимента. Можно вспомнить ансамбль «красных домов» на улице Строителей середины 50-х или жилой район Северное Чертаново, построенный на рубеже 70–80-х. В 90-х годах по мере роста частного автопарка и развития технологий монолитного строительства подземные автостоянки стали неотъемлемым атрибутом современного жилья повышенной комфортности.

Машино-места – объекты недвижимости, и по аналогии с квартирами, домами и земельными участками их покупают и продают. Однако какую цену считать справедливой? Никто не хочет расстаться с гаражом дешевле, чем он того стоит, с одной стороны, а с другой – никто не хочет переплачивать за машино-место при покупке.

Как и у квартир, у машино-мест существует кадастровая оценка, однако она нередко оказывается оторванной от реальных цен, по которым осуществляются сделки. Теоретически при оценке места в подземном гараже можно ориентироваться на цену его приобретения. В своё время жители домов жилого комплекса «Квартал на Ленинском» (квартал 32-33 района «Проспект Вернадского») вместе с квартирами на этапе строительства покупали у застройщика и машино-места в подземных гаражах. Тогда объект покупки был лишь линиями на плане, и его стоимость не зависела от удобства парковки или этажа, а в первых реализованных проектах даже от площади. С тех пор утекло много воды, и, если уж цены на квартиры с того момента столько раз менялись, что там говорить о гаражах, которые всегда шли «прицепом» к основному объекту. Сложно определить цену машино-места и на основании цен конкурентов. На сайтах-агрегаторах объявлений по недвижимости всегда можно посмотреть, по какой цене пытаются продать квартиру соседи по дому и ориентироваться на неё, а вот объявлений по машино-местам единицы – данных для определения цены гаража явно недостаточно.
Не получится определить цену машино-места и исходя из стоимости аренды аналогичного объекта. Не секрет, что часть мест для парковки в каждом подземном гараже сдаётся собственниками в аренду. В квартале 32-33 цены варьируются от 4500 до 12 000 рублей в месяц и зависят от соотношения количества машино-мест и квартир в доме, площади парковки, удобства её использования. Наибольший объём предложения наблюдается через 6-9 месяцев после ввода дома в эксплуатацию, когда автоместа ещё пустуют, а квитанции на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей стабильно появляются в почтовых ящиках собственников объектов недвижимости. По мере окончания ремонтов и заселения квартир количество машино-мест, которые сдаются в аренду, резко сокращается.

Таким образом, универсальной формулы определения справедливой рыночной стоимости машино-места не существует. Как такового рынка купли-продажи этого вида недвижимости нет. Каждое место стоит ровно столько, за сколько его готовы купить в данный момент. В отличие от жилья на машино-места нет постоянного спроса, это штучный товар, сопутствующий квартире и автомобилю. Его можно сравнить с аксессуаром, который необходим не сам по себе, а для дополнения какого-либо продукта, как чехол для мобильного телефона, без которого вроде и можно обойтись, но... Машино-места в подземных гаражах интересуют лишь проживающих в доме, в котором расположена автостоянка, и, возможно, жителей соседних домов. При продаже гаража есть весьма ограниченный список людей, потенциально заинтересованных во владении им. Естественно, два основных фактора, влияющих на цену конкретного автоместа: это уровень платёжеспособного спроса и уровень предложения, но не единовременный (сколько машино-мест сейчас продаётся), а потенциальный (количество мест всего в гараже). При определённой доли допущения можно утверждать, что стоимость парковки зависит от соотношения количества машино-мест и количества квартир в жилом комплексе – это и есть показатель обеспеченности дома автоместами.

Наличие места для парковки в подземном гараже – это определенный уровень комфорта. Нет необходимости после рабочего дня наматывать круги в поисках свободного пространства для машины, а утром автомобиль не надо очищать от снега или прогревать. Ценность места для парковки значительно выше, если к нему можно спуститься на лифте прямо от квартиры. При этом парковочное место на подземной стоянке не является предметом первой необходимости. Даже в дорогих домах всегда находятся автовладельцы, отказывающиеся от гаража в пользу парковки во дворе. Если территория дома огорожена, охраняема и находится под видеонаблюдением, то необходимость владения гаражом уже неочевидна, особенно в тёплое время года.

В Москве в отличие, например, от Японии наличие гаража не является обязательным условием для приобретения автомобиля. Всё-таки плотность населения в нашей стране с её просторами не сравнима с островными азиатскими государствами. Однако именно в столице с её постоянно растущим населением мест для хранения транспорта катастрофически не хватает, а городская власть стимулирует москвичей сокращать использование личных автомобилей. Развитие городского транспорта, систем каршеринга вместе с повсеместным внедрением платной парковки снижает привлекательность использования машины в городе, особенно при поездках в центральную его часть.

В квартале 32-33 обеспеченность местами для хранения автомобилей до недавно времени находилась на высоком уровне. В рамках реконструкции застройщик строил коммерческие дома с вместительными подземными гаражами, более того, дома 4, 8 по улице Лобачевского и 1, 3, корпус 14, 17, корпус 2, по улице Удальцова, построенные для переселения жителей из сносимых пятиэтажек, также имеют собственные автостоянки. В результате большое количество машин жителей района было «убрано под землю». Примерно 10 лет назад в городе активно строились многоуровневые парковки в рамках программы «Народный гараж». Часто они возводились на месте существующих гаражно-строительных кооперативов. Один из таких объектов был построен и в квартале 32-33. Теоретически купить места там можно до сих пор. В соответствии с информацией на сайте ГУП «Дирекция гаражного строительства» в многоярусном гараже по адресу: Ленинский проспект, 100, стоимость машино-места начинается от 378 тысяч рублей. Согласно сайту остаются непроданными ещё 5 мест. Однако приобрести гараж пока не получится, документы находятся на согласовании в одной из городских инстанций...

Время идёт. Строятся новые жилые дома. Без подземных гаражей. Количество жителей в районе растёт быстрее количества мест для парковки автомобилей. Совсем скоро на месте трёх снесённых пятиэтажек №№134, 136 и 138 по Ленинскому проспекту будет введён в эксплуатацию очередной многоквартирный дом. Более 350 счастливых семей-новосёлов начнут парковаться во дворах. Добавляют сложности с парковочными местами машины работников и посетителей офисов, расположенных рядом. Сейчас в нашем районе строятся ещё два бизнес-центра – новые здания компании «НОВАТЭК» на месте гостиницы «Спорт» и бизнес-центр «Вернадский» недалеко от метро. Несмотря на то что проектами предусмотрены подземные гаражи, после окончания строительства машин на внутридворовых проездах рядом с новыми офисами прибавится. Не добавляет оптимизма, с точки зрения размещения автотранспорта, возведение большого кольца метрополитена. Во-первых, любому масштабному строительству сопутствует временное сокращение количества плоскостных парковок – их любят занимать под строительные городки и места размещения техники и складирования материалов. Во-вторых, любая станция метро становится местом притяжения автомобилей, а, значит, нагрузка на внутриквартальные проезды недалеко от примыканий улицы Удальцова к Ленинскому проспекту, где будет расположен один из выходов новой станции, вырастет.

Наибольший спрос на машино-места риэлторы отмечают в преддверии зимнего сезона. С одной стороны, в ожидании холодов и осадков автолюбители задумываются о необходимости приобретения парковки, с другой – для второй половины осени характерен традиционно высокий деловой сезон во многих сферах бизнеса. В этот период заключается самое большое количество сделок купли-продажи машино-мест. Затем продажи уменьшаются, затихая к новогодним каникулам. Каждую зиму погода преподносит москвичам неприятные сюрпризы в виде обильных снегопадов, ледяных дождей с сильными, порывистыми ветрами. После таких дней также случаются пики активности на рынке машино-мест. В ненастные периоды фиксируются самые высокие цены на гаражи. Получается, что приобрести Рязановское «место под солнцем», а точнее, наоборот – парковку, спрятанную и от солнца, и от дождя и снега, легче летом, когда этого солнца много и до зимы, кажется, так далеко…

В настоящее время наиболее интересное предложение по машино-местам в нашем районе сосредоточено в подземном гараже жилого дома по адресу: улица Лобачевского, дом 8. Там в продаже у компании «Квартал» до сих пор остаются места по 550 000 рублей. Полные единовременные расходы вместе с оформлением объекта в собственность, государственной пошлиной, банковской комиссией за переводы и тратами на нотариальное удостоверение нужных документов не превысят 590 000 рублей за машино-место. Сегодня это значительно дешевле, чем машино-места в том же гараже, которые собирается продавать ГУП г.Москвы «Дирекция гаражного строительства». Стоимость городских мест на парковке начнется с 837 000 рублей, а реализация должна будет осуществляться посредством торгов… сроки начала продаж пока неизвестны.

Важно отметить, что одновременно с реализацией последнего гаража застройщиком стоимость мест на вторичном рынке резко возрастает. В доме №114 по Ленинскому проспекту сегодня можно приобрести гаражное место за 750 тысяч рублей, а в похожем по своим характеристикам доме №96 цена стартует уже от полутора миллиона рублей. Разница в том, что дом №96 старше, парковки там начали продаваться раньше, и мест от застройщика в продаже больше нет. Самое дорогое место сегодня продаётся в доме №92 по Ленинскому проспекту: за просторное 32-метровое место, на которое при определенной сноровке можно припарковать и две машины, просят 4,9 миллиона рублей. Не сложно догадаться, что в этом доме давно нет в продаже мест от застройщика, а коэффициент обеспеченности машино-местами заметно ниже, чем в предыдущих примерах.

В условиях снижения ставок по банковским депозитам и отсутствия уверенности в стабильности курса национальной валюты приобретение парковочного места на выгодных условиях может оказаться удачной инвестицией.