Доверяй, но проверяй

В июле этого года Правительство РФ приняло постановление, которое усложнило специалистам анализ правоустанавливающих документов объектов вторичного рынка недвижимости. Теперь граждане не обязаны ставить штамп в паспорте о заключении и расторжении брака. Крайне сложно объяснить причину этого нововведения, оно вызывает лишь негативные правовые последствия. Складывается ощущение, что кто-то свыше наконец исполнил коллективную мужскую мечту – никогда не ставить пресловутый штамп. Женщины не оценили стремление мужчин избежать формальностей в отношениях, и вместо них это сделало Правительство РФ. Помимо разбитых девичьих сердец это может привести к многочисленным судебным искам об оспаривании сделок по купле-продаже совместно нажитого имущества. При покупке квартиры становится ещё сложнее проверить, находился ли продавец недвижимости в браке на момент её приобретения. При этом сделка, совершённая без надлежащего согласия, может быть признана недействительной по иску обманутого супруга.


С другой стороны, в этом году должна была в полной мере заработать система «Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния». До 2021 года в неё обещали включить все переведённые в электронный вид записи актов, составленные с 1 января 1926 года. ЕГР ЗАГС находится в ведении Федеральной налоговой службы, и доступ к этому реестру имеет только определенный круг государственных органов. Штампы отменили, единую базу создали, но покупатель квартиры всё равно не сможет узнать из открытых источников брачное положение продавца. В режиме онлайн по адресу: https://zags.nalog.ru/service/ags/ можно узнать, действительно ли выдавалось то или иное свидетельство о браке, рождении, смерти, которое представил продавец квартиры при подготовке к сделке. Однако результатом проверки будет лишь информация о нахождении или отсутствии документа в базе, без ФИО людей, которым он был выдан. Это оставляет простор для злоупотребления. В данный реестр также включаются сведения об аналогичных документах, выданных уполномоченными органами иностранных государств в отношении граждан Российской Федерации. К примеру, теперь информация о заключении россиянами брака на Кубе должна обязательно доехать до родины.


В чём-то ситуация для покупателей усложняется, а где-то теперь можно вздохнуть спокойно. В июле 2021 года было принято резонансное Постановление Конституционного Суда по делу Мокеева, которое улучшило положение покупателей в ситуации с совместно нажитым имуществом продавца, который на момент продажи квартиры уже развёлся. Конституционный Суд встал на сторону добросовестного приобретателя квартиры, которую мужчина продал без ведома бывшей жены. Суд пришёл к выводу, что бывшие супруги, сведений о которых нет в реестре, должны сами после развода контролировать сохранение за собой прав на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или внесении в ЕГРН информации о своих притязаниях на него. Если объект недвижимости был куплен в браке, но оформлен только на одного супруга, второй супруг для защиты своих интересов может заявить о себе в Росреестр. Однако сделать он это может только с согласия титульного собственника, который указан в выписке из ЕГРН, или по решению суда.


Есть хорошие новости в вопросе проверки нотариальных документов на предмет их подделки. С этого года на большинстве нотариальных документов, в том числе таких, как доверенности, завещания, брачные и наследственные договоры, договоры ренты, залога, купли-продажи, согласия супругов на отчуждение имущества, должен стоять специальный QR-код. Он размещается в правом нижнем углу документа, и в нем зашифрованы основные реквизиты: сведения о заявителях или их представителях, дата совершения нотариального действия, вид нотариального действия и регистрационный номер, ФИО нотариуса, нотариальный округ нотариуса. Данная маркировка обеспечивает дополнительную цифровую защиту, её невозможно продублировать, перенести на другой документ или иным образом обойти систему. Проверить предъявленный документ может любой человек на сайте https://notariat.ru/ru-ru/qr/ с помощью смартфона или иного сканирующего устройства. Для проверки необходимо навести сканер на маркировку, далее на экране появится ссылка, содержащая реквизиты нотариального документа, которые можно сверить с бумажным носителем. Также система сообщит, есть ли данный документ в Единой информационной системе (ЕИС) нотариата. Ранее удостовериться в подлинности нотариальных документов можно было, разве что лично придя к нотариусу вместе с человеком, который эти документы подписывал. Так как необходимость соблюдать нотариальную тайну не позволяла нотариусам раскрывать информацию о подобных действиях третьим лицам.


Также нотариусы теперь получили доступ к Единой биометрической системе, созданной Центральным банком, которая совместно с Единой системой идентификации и аутентификации (ЕСИА) должна обеспечить достоверную идентификацию физических лиц. Правда, это коснётся только тех граждан, которые добровольно зарегистрировались в этой системе и передали туда свои биометрические данные: изображение лица и образец голоса. Для того чтобы оказаться в Единой биометрической системе, физическому лицу нужно прийти в один из уполномоченных банков и пройти процедуру регистрации. Желающих это сделать не так много, так как многие боятся утечки данной информации.


Стоит отметить, что проблема с идентификацией физических лиц на сделках с недвижимым имуществом существует давно. На данный момент основным документом, удостоверяющим личность гражданина, является его паспорт. Но его проверка на подлинность всегда была слабым местом при заключении договора купли-продажи. Существует иллюзия, что есть надёжный способ проверки паспорта, и им точно владеют сотрудники банка, нотариальной конторы или МФЦ. Однако на деле всё не так просто. Если паспорт является высококачественной подделкой, то он будет принят во всех вышеупомянутых организациях, пройдет процедуру выдачи ипотеки, подачу документов на государственную регистрацию и даже нотариальные действия. В настоящий момент не создан необходимый для всех сервис проверки действительности паспортов, который ответил бы на вопрос, выдавался ли в принципе определённый паспорт. В открытом доступе существует плохо работающая база МВД, в которой можно проверить подлинный паспорт на предмет того, истёк ли его срок, не был ли он утрачен или украден. Но если паспорт с таким номером вообще никогда не выдавался, это выяснить невозможно. Ответом и для действующего, и для поддельного паспорта будет одна и та же фраза: «Среди недействительных не значится». А значительная доля мошеннических схем в недвижимости происходит с участием поддельных паспортов. Достоверная информация о выдаваемых паспортах содержится только в ЕИАС «Российский паспорт», которая находится в ведении МВД.


Однако совсем скоро привычный облик российских паспортов будет кардинально меняться. С 1 декабря 2021 года в Москве планируют запустить пилотный проект по внедрению электронных паспортов. Документ будет представлять собой пластиковую карточку, напоминающую банковскую. На лицевой стороне будет находиться фото владельца, ФИО, дата рождения и чип, который хранит информацию об адресе регистрации, СНИЛС, ИНН, биометрические данные (отпечатки пальцев обеих рук и изображение лица), водительские документы и иные данные человека. У электронного паспорта будет виртуальная версия в виде мобильного приложения, которая устанавливается одновременно с получением паспорта. Новый паспорт и дополняющее его мобильное приложение станут ключом к государственным и коммерческим услугам и обеспечат всех граждан квалифицированной электронной подписью. Паспорт нового образца будет отличаться более высокой степенью защищённости, практичностью, износостойкостью, а при утере появится возможность его быстрой блокировки. Переход на электронные версии будет постепенным, но со временем бумажные паспорта перестанут выдавать совсем. При выдаче электронного паспорта бумажный экземпляр аннулируют. Точные сроки перехода пока неизвестны, хотя неизбежность этого очевидна. Но пока не так очевидны изменения, необходимые для проверки юридической чистоты объектов недвижимости на фоне создания новых баз, всеобщей цифровизации и внедрения новых электронных сервисов.