Последние предложения
Когда почти десять лет назад среди предложения недвижимости на московском рынке появились апартаменты – некий гибрид квартиры и гостиницы – данный сегмент казался экзотическим не только покупателям, но и большинству профессиональных участников рынка. Путаницы добавляли отсутствие общепринятой классификации элитного жилья и традиционно высокий уровень заимствования иностранной терминологии в среде риэлторов, ведь на западных рынках апартаменты – не что иное, как квартиры. И «апартаментами» в период становления российского рынка недвижимости риэлторы могли называть и квартиры с хорошим местоположением («локейшен») или незаурядных потребительских свойств (например, «пентхаус»), и просто эксклюзивные квартиры с камином или террасой в центре города.
Ранее широко не представленный на рынке формат апартаментов буквально за несколько лет набрал популярность – в первую очередь благодаря застройщикам, которые активно продвигают этот вид недвижимости потребителю. Только в прошлом году стартовали продажи апартаментов более чем в 20 проектах, среди которых: клубный дом «Октябрь», «Царская площадь», «Резиденция на Покровском бульваре», «Большевик», «Studio #12», «VIVALDI», «Пресненский вал 21», «Дом на Профсоюзной, 69», «Город на Рязанке», «Stand Art», «Отражение», «Bunin», «Золоторожский», «Neva Towers» в Москва-Сити, «Резиденция Тверская», «Барбарис», «Cloud Nine», «Moss Apartments», «Monodom», «Il Ricco», «ONLY», «Смольная, 44», «Софийский», «Центр-Сити», «Verden» и другие. Абсолютное большинство застройщиков многофункциональных комплексов с апартаментами предлагают покупателям приобрести их в собственность. «Доходные дома», где апартаменты сдавались бы исключительно в аренду, пока в основном остаются на бумаге.
ПРО НАСТОЯЩИЕ АПАРТАМЕНТЫ
С точки зрения урбанистики, необходимо провести грань между апартаментами в исторических зданиях в центре Москвы и новыми многофункциональными комплексами с апартаментами, строящимися «с нуля». В первом случае апартаменты – отдельный и весьма узкий сегмент рынка. Такие апартаменты обычно не похожи на типовые квартиры: среди особенностей апартаментов в исторических зданиях встречаются камины, мансардные или панорамные окна, террасы, часто пространство апартамента решено в нескольких уровнях. Подобные апартаменты стоят недешево и, как правило, не являются единственным жильём собственника. Яркий пример классических апартаментов – лофты – жилые помещения в индустриальном стиле, расположенные в реконструированных промышленных зданиях.
Дефицит земли в центре столицы делает процесс реконструкции бывших индустриальных территорий неизбежным. Размещение апартаментов в зданиях бывших заводов, складов и фабрик оказывает благоприятное влияние на городскую среду, подчас полузаброшенные промышленные территории преображаются: исчезают «гаражные» арендаторы, восстанавливаются фасады зданий, благоустраивается территория, меняются инженерные коммуникации, появляются дополнительные машино-места. При этом плотность застройки сильно не увеличивается – девелоперы, как правило, ограничиваются надстройкой нескольких этажей.
Еще в начале 2000-х годов в стенах бывших фабрик после реконструкции открывались в первую очередь новые бизнес-центры, намного реже − гостиницы и магазины. Дополнительные офисные площади в центре города усиливают дисбаланс размещения рабочих мест в мегаполисе, а вместе с ним – маятниковую миграцию, нагрузку на транспортную инфраструктуру. Однако благодаря успеху пилотных проектов переоборудования старых индустриальных строений под жильё, совпавшего по времени с процессом снижения спроса на офисные площади из-за ухудшения ситуации в экономике и введением платной парковки в центре города, сегодня всё больше проектов связано с организацией в реконструируемых зданиях жилых пространств. Как правило, в рамках реконструкции девелоперы предпочитают «раскладывать яйца по корзинам» – совмещать в рамках одного объекта торговые площади, офисы и апартаменты. Типичными примерами реконструкции можно считать «Даниловскую мануфактуру» – в строениях бывшей текстильной фабрики; «The Loft» – в комплексе зданий, который ранее занимал Московский завод технических изделий, а до революции – кожевенный завод; «Парк Мира» – на территории производства радиоэлектронной аппаратуры; «Большевик» – на месте известной по всей стране кондитерской фабрики; «KleinHouse», который располагается в здании бывшей чаеразвесочной фабрики, построенной в 1914 году. Как правило, апартаменты в реконструированных промышленных зданиях в силу расположения комплексов в историческом центре города и низкой плотности застройки, ограниченной существующими архитектурными объемами, относятся к верхнему ценовому сегменту.
Под реконструкцию попадают не только промышленные здания. В прошлом году открылись продажи апартаментов в бывшем отеле «Орехово». Очевидно, собственники здания предпочли низкомаржинальному гостиничному бизнесу переформатировать здание, построенное ещё в советское время по типовому проекту, в многоквартирный дом и распродать апартаменты. Похожая судьба у бывшей гостиницы «Восток» в районе Марфино, которая после окончания реконструкции станет апарт-отелем «Восток». Чаще всего гостиницы превращают в апарт-отели ещё на этапе строительства. Например, многофункциональный комплекс «Отражение» в Марьиной Роще начинал строиться как обычная гостиница. Тенденция переформатирования гостиниц под постоянное жильё вызывает тревогу, учитывая дефицит номерного фонда в столице.
ПРО АПАРТ-ОТЕЛИ
Важным сегментом субрынка апартаментов выступают апарт-отели − гостиничные комплексы, где помимо номерного фонда можно приобрести апартаменты в собственность. Концепция таких комплексов предусматривает предоставление комплекса гостиничных услуг для проживающих в приобретаемом помещении. Среди девелоперских проектов можно выделить «Новый Арбат, 32» (Marriott), один из корпусов «ВТБ Арена Парк» (Hyatt Regency Moscow), ЖК «Резиденция Тверская», МФК FOUR SEASONS HOTEL MOSCOW. Часть проектов направлена на инвесторов, планирующих приобрести апартаменты для последующей сдачи их внаём. Например, управляющая компания в апарт-отеле «YE’S» предлагает собственникам управление их недвижимостью, а в рамках МФК «Match Point» большой объём апартаментов планирует выкупить АИЖК для последующей сдачи внаём. Более того, апартаменты интересны потенциальным инвесторам, участвующим в рынке посуточной аренды жилья, поскольку в обычных многоквартирных домах такая деятельность может быть сопряжена с трудностями. Однако долгий срок окупаемости подобных вложений в текущей рыночной ситуации не способствует формированию устойчивого спроса на подобные проекты.
И эксклюзивные лофты в стенах бывших заводов, и апартаменты с комплексом гостиничных услуг, и площади, в которых собственники организуют хостелы и мини-отели, объединяет один основный признак: такие апартаменты не являются полноценной заменой квартиры для собственника.
ПРО ПСЕВДОКВАРТИРЫ
Прямо противоположная ситуация складывается, когда апартаменты выступают полным аналогом квартирам и предназначены по сути для постоянного проживания собственника и его семьи. По оценкам экспертов, сегодня в общем объёме спроса доля сделок приобретения апартаментов с целью проживания составляет более 80%. И если в деловом комплексе Москва-Сити наличие «псевдоквартир» можно оправдать тем, что жильё в высотках снижает концентрацию офисной недвижимости на этом ограниченном участке, то возведение многоэтажных комплексов с апартаментами в периферийных районах столицы – большая проблема с точки зрения устойчивого развития города.
По факту апартаменты становятся местом постоянного проживания людей, по документам – остаются нежилыми помещениями, расположенными в зданиях, не обеспеченных в необходимом объёме соответствующей социальной и транспортной инфраструктурой. Более того, возведение апартаментов производится на участках, не предназначенных для строительства жилья: в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей или в санитарной зоне промышленных предприятий.
Изменение разрешённого использования земельного участка – долгий и затратный процесс для застройщика, во многих случаях изменить целевое назначение территории невозможно. Поэтому и появляются гостиницы на бумаге, а по факту многоквартирные дома-муравейники с неясными перспективами по изменению правового статуса. Одной из первых ласточек подобной «подмены» многоквартирного дома на комплекс с апартаментами стал проект крупного московского застройщика на Ярославском шоссе. Строительная компания возвела панельный многоэтажный дом с культурно-просветительским центром на участке, предназначенном для строительства гостиницы в 2007 году, распродав покупателям апартаменты вместо квартир с небольшим дисконтом к рыночным ценам. И вселившиеся в «гостиницу» жители начали платить за обычные типовые квартиры как за нежилые помещения − по повышенным ставкам и одновременно бомбардировать различные инстанции обращениями с просьбой перевести их «квартиры» в жилой фонд. Прошло десять лет, пока перевод не состоялся…
ПРО ПРЕВРАЩЕНИЕ АПАРТАМЕНТОВ В КВАРТИРЫ
Возможность перевода апартаментов в жилой фонд – для компаний, продающих апартаменты, − ведущая рекламная тема, о которой они всячески напоминают потенциальным покупателям. В середине прошлого года в средствах массовой информации даже активно муссировался информационный повод о скором приравнивании апартаментов к квартирами в столице. Однако изменения юридического статуса апартаментов не произошло. При существующей законодательной базе это сделать практически невозможно.
Необходимо признать − прецеденты перевода апартаментов в категорию жилых помещений существуют. Большинство случаев смены юридического статуса происходит на этапе строительства и инициировано самим девелопером. Среди комплексов, в которых хотя бы часть апартаментов уже переведены в квартиры или находятся на заключительной стадии процесса смены статуса, − МФК «Савеловский Сити», МФК «Водный» и МФК «Фили Град», ЖК «Лица», «Старт-формат», «Царицыно-2», «Резиденция Монэ». При таких изменениях наибольшую выгоду получают дольщики, оформившие покупку апартаментов до смены их статуса, и, конечно, девелопер. В один момент недвижимость становится дороже.
ПРО ДЕНЬГИ И КОМФОРТ
Вопрос цены является ключевым для темы апартаментов. Стоимость квартир выше, чем апартаментов, так как, с одной стороны, застройщик жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с более строгими техническими требованиями к жилым домам, а с другой − покупателям необходим существенный дисконт для предпочтения апартаментов квартирам. Разница в цене между апартаментами и квартирами варьируется от 10 до 25 процентов в зависимости от категории новостройки. На начало 2017 года средняя стоимость проданного квадратного метра в массовом сегменте апартаментов составила около 150 тысяч рублей, в бизнес-классе − 230 тысяч рублей за кв. м, а в элитном сегменте «средний» метр стоит уже 475 тысяч рублей. Помимо более низкой стоимости квадратного метра застройщики апартаментов могут предложить покупателям и меньшую площадь помещения, а значит, и существенно меньший общий бюджет приобретения. Например, в апарт-комплексе «Cleverland» (метро «Петровско-Разумовская») за 2,5 миллиона рублей можно приобрести студию площадью 16 кв.м.
Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. Так, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а значит, при строительстве комплексов апартаментов можно добиться более плотной застройки, чем при реализации проекта по возведению жилья. Встречаются и крайние варианты. Например, в ЖК «Резиденция Тверская» часть жилых помещений вообще не имеет окон, выходящих на улицу: они обращены окнами в зону атриума внутри здания и освещаются вторым светом. Нормы по противопожарным системам, вентиляции, звукоизоляции и санитарные нормы для апартаментов также менее строгие по сравнению с аналогичными требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям. Более того, при строительстве комплекса апартаментов у девелопера не возникает обязательства строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) пропорционально числу новых жителей района. При реализации проектов с апартаментами строительство детских игровых зон и площадок отдыха для детей и взрослых не регулируется строительными нормами.
Важным аспектом, снижающим уровень комфорта проживания в апартаментах, является отсутствие строгих норм по обеспеченности будущих жителей машино-местами. Например, в упомянутом выше «Cleverland» на более чем 500 апартаментов в подземном паркинге предусмотрено лишь 84 машино-места, в расположенном в ЦАО ЖК «Монодом» будет построен подземный гараж на 45 автомобилей (по одному машино-месту на 4 апартамента), в расположенном недалеко от квартала 32-33 комплексе апартаментов «Ландыши» (327 апартаментов), строящемся в Обручевском районе, гаража вообще не будет. Не предусмотрено подземного паркинга и в апарт-отеле «Восток», а в его дворе будет выделено лишь 42 автоместа на 300 апартаментов.
Помимо машино-мест застройщики экономят на лифтах, точнее на их количестве. Мелкая «нарезка» этажа под апартаменты небольшой площади подразумевает большое количество апартаментов на этаже. При этом ограничения по количеству проживающих в каждом апартаменте нет; как правило, даже небольшие студии приобретают для семейного проживания. В результате будущие жители комплексов могут столкнуться с проблемами повышенной нагрузки на лифты и, соответственно, увеличенным временем ожидания лифта в пиковые часы. В ЖК «Нахимовский 21» 382 апартамента будут обслуживать 4 лифта (95,5 апартамента на лифт). Встречается и ещё более высокая нагрузка на лифты. Например, в секция «Е» западного корпуса ЖК «Лайнер» на Ходынке на 325 апартаментов предусмотрено 3 лифта – нагрузка более 108 апартаментов на лифт. Для сравнения в стандартном семнадцатиэтажном жилом доме серии П-44Т 64 квартиры, расположенные выше первого этажа, обслуживают 2 лифта (32 квартиры на лифт).
При рассмотрении вопроса покупки апартаментов важно учитывать, что при меньшей цене покупки владение апартаментами требует больших расходов: выше и налоговые, и обязательные (эксплуатационные), и коммунальные платежи. Величина налога на имущество для владельцев квартир и апартаментов заметно отличается. Так, налог на имущество собственников квартир и апартаментов рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Площадь помещения умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. В зависимости от типа и характеристик помещения, категории налогоплательщика и количества принадлежащих ему объектов возможны льготы и вычеты. Ставка налога на имущество устанавливается в каждом регионе решением местных властей, например, в Москве она составляет 0,1% для квартир и 0,5% − 2% для апартаментов. (см. «Владельцам некоторых московских апартаментов понизили размер налога на имущество» №2 (52) февраль 2017 г. - №3 (53) марта 2017 г.).
В контексте вопроса налогообложения необходимо рассмотреть и вопрос налоговых вычетов. Известно, что при исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: для квартиры − 20 кв.м. Также при покупке квартиры собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц. Налоговая база уменьшается на 13% от стоимости квартиры, но при этом налоговый вычет не может превышать 260 тысяч рублей. До осени прошлого года налоговые вычеты и льготы в Москве на апартаменты как на нежилые помещения не распространялись. Но сейчас столичное законодательство позволяет получить некоторым владельцам такой недвижимости налоговые льготы на один объект при условии, что нежилое помещение включено в утвержденный правительством Москвы реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Есть еще несколько требований: площадь апартаментов не должна превышать 300 кв.м, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100 тысяч рублей за кв.м. Кроме того, апартаменты не должны использоваться налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, а также не могут использоваться как офис.
Коммунальные тарифы на апартаменты (как коммерческие помещения) выше, чем за квартиры той же площади. Водоснабжение дороже в среднем на 12%, водоотведение − на 8%, тепло − на четверть. Стоимость электричества в апартаментах выше минимум на треть, а применение многотарифных приборов учета в апартаментах невозможно. Более высокие коммунальные платежи в апартаментах и повышенная налоговая нагрузка на их собственников не играют серьезной роли при рассмотрении апартаментов верхнего ценового уровня – покупатели при покупке дорогой недвижимости готовы и имеют возможность нести дополнительные расходы. Однако в случае комплексов эконом-класса, которых продаётся намного больше, повышенные расходы на содержание апартаментов могут отрицательно сказываться на благосостоянии проживающих, порождая возможную социальную нестабильность в будущем.
ПРО ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ
Когда заходит разговор о юридических различиях между квартирами и апартаментами, в первую очередь вспоминают о регистрации (привычней нашему слуху – «прописке»). Постоянная регистрация в апартаментах невозможна, поскольку такие объекты относятся к нежилым помещениям. Однако в случае если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на срок до пяти лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией, за исключением доступности некоторых льгот и субсидий и важного для молодых родителей аспекта – приоритета очередности в учебные заведения. При записи в детский сад или школу ребенка, не имеющего постоянной регистрации, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе (имеющих постоянную регистрацию).
Другим важным правовым отличием апартаментов от квартир выступает отсутствие у владельцев апартаментов права долевой собственности на общее имущество в здании, в то время как собственники квартир владеют общим имуществом в жилом доме на правах долевой собственности пропорционально размеру общей площади принадлежащего помещения наряду с другими жителями. К общему имуществу относятся лестничные площадки и лестницы, холлы, помещения для консьержа и колясочные, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и другие места общего пользования, а также технические помещения. Соответственно собственники апартаментов не могут рассчитывать на доходы от сдачи в аренду подвала дома или установки на фасаде здания рекламных конструкций, а с установкой тамбурной двери на площадке могут возникнуть дополнительные проблемы с управляющей компанией. При этом собственники апартаментов имеют право на долю земельного участка, на котором расположено здание, – в этом аспекте отличий между квартирами и апартаментами нет. Есть отличие и при обращении взыскания на имущество собственников. Когда суд предписывает изъять имущество физического лица в пользу удовлетворения требований кредитора, приставы не могут выселить человека из квартиры, если она является единственным местом проживания. А вот владелец апартаментов в случае обращения взыскания может быть выселен вне зависимости от наличия альтернативного места проживания.
В соответствии с действующим законодательством привлечение застройщиками средств граждан для финансирования строительства комплексов апартаментов в соответствии с ФЗ №214 не является обязательным. Однако заключение договоров долевого участия в строительстве при реализации апартаментов и их последующая государственная регистрация − обычная практика для большинства застройщиков, которые подобной формой продажи добиваются доверия покупателей. Вне зависимости от формы договора приобретения апартаментов привлечение ипотечного финансирования не является проблемой. Большинство проектов крупных застройщиков аккредитовано в банках, ипотечные ставки на приобретение апартаментов лишь немного выше, чем при ипотеке квартир в новостройках. Более того, в целях увеличения спроса на строящиеся объекты некоторые девелоперы совместно с банками-партнёрами реализуют программы, благодаря которым ставка по кредиту уменьшается, – на самом деле предоставляют дополнительную скидку. А вот использование материнского капитала для оплаты части стоимости апартаментов или погашения банковского кредита, выданного на их приобретение, законом не предусмотрено.
Есть у апартаментов еще один недостаток, о котором вспоминают редко. Для собственника апартаментов нет юридических преград для организации в помещении обычного офиса, так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Так и будут на одной лестничной площадке соседствовать коляски и велосипеды, например, с офисным мини-складом. Многочисленные посетители, курьеры и сотрудники, ежечасно снующие в установленное место для перекура, не добавят радости жильцам дома.
ПРО ПОКУПАТЕЛЯ
Таким образом, при принятии решения о покупке апартаментов на одной чаше весов оказывается комплекс неудобств, характерных для проживания в апартаментах. На другой чаше – более низкая цена продажи. Увеличение количества проектов нового строительства зданий с апартаментами косвенно свидетельствует о наличии устойчивого спроса на данный формат недвижимости. Это значит, что фактор цены часто превалирует над остальным. Покупателей апартаментов условно можно разделить на несколько групп. Сознательные покупатели, как правило, принимают «правила игры». Они в результате тщательного анализа выбирают апартаменты и готовы терпеть определенные неудобства, связанные с этим решением. В эту группу относятся в том числе клиенты, приобретающие апартаменты для последующей сдачи в аренду, покупатели дорогого статусного жилья в центре, инвесторы, планирующие расстаться с недвижимостью по завершению строительства. Другой категорией покупателей апартаментов выступают люди, не понимающие полностью экономических и иных последствий владения нежилыми помещениями. Часто такие люди попадаются на удочку убедительных менеджеров по продажам и красочных рекламных материалов. Многие комплексы апартаментов «громко» именуются девелоперами «жилыми комплексами». В некоторых проектах одновременно в разных корпусах продаются и квартиры, и апартаменты. Происходит подмена понятия «квартира», на «апартамент», в результате путаница в головах покупателей приводит к необдуманным приобретениям. Такие покупатели, столкнувшись впоследствии с ворохом проблем, связанных с правовым статусом их жилья, начинают писать письма, жаловаться, задерживать платежи. Но наиболее многочисленной группой среди покупателей апартаментов выступают люди, осознающие недостатки проживания в апартаментах, но уповающие на традиционный русский авось. На что надеется покупатель, начитавшись статей и комментариев в интернете? Может быть, в будущем законодатель поставит знак равенства между апартаментами и квартирами, или усилиями жителей дома удастся снизить коммунальные платежи, или же покупатель сможет перевести приобретённое помещение из нежилой категории в жилую. В общем главное − «ввяжемся в бой, а там посмотрим». Приобретение недвижимости – важный шаг для любого человека, связанный с большими деньгами, и необходимо подойти к принятию решения максимально ответственно и быть готовым к его последствиям, не забывая, что собственность – это не только права, но и обязанности.
Приобретение жилья в столице даже с использованием кредитных инструментов доступно меньшей части населения, в то время как в улучшении жилищных условий нуждается большинство москвичей. Остроту проблемы добавляет спрос на недвижимость в городе со стороны жителей других регионов России, стремящихся обосноваться в столице. Из-за недоступности классического жилья в угоду спросу и рождаются такие сегменты, как новые районы-спутники в Подмосковье, массовая застройка вокруг узловых станций железной дороги на удалении от Москвы и уплотненное строительство комплексов апартаментов внутри города. Людям необходимо решать квартирный вопрос, вот они и обращают внимание на сравнительно доступные апартаменты. И пусть дом стоит посреди промзоны или нависает над многополосной магистралью, пусть солнце даже днём не показывается в помещении, пусть машину во дворе не поставить – зато своё жильё!
Апартаменты строятся по всей России: в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Сочи... Однако абсолютное большинство комплексов с апартаментами возводится в черте МКАД. В Московской области и на территории Новой Москвы также возводятся МФК с апартаментами, однако они не пользуются заметным спросом, поскольку застройщики в текущей рыночной ситуации не в состоянии предложить заметные скидки на такие объекты по сравнению со строящимися жилыми домами рядом (избыток предложения за МКАД толкает цены на квартиры вниз на уровень, близкий к себестоимости). Обратная ситуация в столице: спрос крайне эластичен по цене, и на дисконт, который предлагают строительные компании на апартаменты, словно на наживку, попадаются всё больше семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Возводятся «муравейники», не обеспеченные соответствующей транспортной и социальной инфраструктурой, а вся нагрузка ложится на уже существующие школы, поликлиники, детские сады… И, хотя власти города и признают актуальность проблемы, пытаясь ограничить возведение эрзац-жилья, ситуация продолжает усугубляться.
